ITE и cédula de habitabilidad в Аликанте: что это и при чём тут ремонт

Вы покупаете квартиру в Аликанте, и в переписке с агентством мелькают две загадочные аббревиатуры: ITE и cédula de habitabilidad. Или вы уже собственник, и администратор дома пишет, что зданию предстоит инспекция. На первый взгляд это бюрократия, которая не касается ремонта. На практике оба документа влияют на то, что и когда вы сможете сделать в квартире, поэтому разберёмся в них до того, как вы начнёте планировать работы.

ITE в Аликанте: что это и кто за неё отвечает

ITE (inspección técnica del edificio, техническая инспекция здания) это проверка состояния всего дома: фасада, кровли, балконов, несущих конструкций и общих инженерных сетей. Её проводит технический специалист, как правило архитектор или aparejador (технический архитектор, который отвечает за исполнение и качество строительных работ). По итогам он составляет отчёт: что в порядке, что требует наблюдения, а что нужно ремонтировать.

Главное, что важно понять: ITE касается здания целиком, а не вашей квартиры. Заказчиком выступает comunidad de propietarios (сообщество собственников дома, ближайший аналог ТСЖ), а не отдельный владелец. Обязанность пройти инспекцию обычно связана с возрастом здания, а конкретный порядок и периодичность определяют региональные правила и мэрия. Поэтому вопрос «нужна ли нашему дому ITE и когда» правильно задавать администратору сообщества, а детали уточнять в ayuntamiento (мэрии) вашего муниципалитета, например в мэрии Аликанте.

Cédula de habitabilidad: документ о пригодности жилья

Cédula de habitabilidad подтверждает, что жильё пригодно для проживания: в нём соблюдены минимальные условия по площади помещений, естественному освещению, вентиляции, санузлу и подключению к сетям. В Испании этот вопрос регулируют автономные сообщества, и система в них разная. Где-то используется именно cédula, где-то её роль играет licencia de segunda ocupación (разрешение на повторное заселение) или похожий документ. Провинция Аликанте входит в Валенсийское сообщество, и актуальный порядок для вашего случая надёжнее всего проверить на сайте регионального правительства и в мэрии.

В отличие от ITE, этот документ относится к конкретной квартире или дому. И именно его чаще всего спрашивают лично у собственника.

Когда эти документы спрашивают

Ниже ориентировочная картина. В каждом конкретном случае набор документов зависит от сделки, муниципалитета и того, кто их запрашивает: нотариус, банк, покупатель или ваш gestor (специалист, который ведёт документы и налоги частных лиц).

Как ITE влияет на ремонт вашей квартиры

Отчёт инспекции может показать проблемы с фасадом, балконами, кровлей или общими стояками, по-испански bajantes. Тогда сообщество собственников решает на общем собрании, какие работы проводить и в каком порядке. Если вы узнаете об этом уже после ремонта, часть работы придётся переделывать.

• Замена стояков. Если в доме планируют менять bajantes, а вы только что положили новую плитку в санузле, вокруг стояка её, скорее всего, придётся вскрывать.
• Балконы и терраса. Если инспектор отметил проблемы с плитой балкона или ограждением, ремонт террасы и новый пол на ней лучше отложить до работ сообщества.
• Фасад и окна. Замена окон и cerramiento de terraza (остекление террасы) меняют внешний вид дома. Для них нужно письменное разрешение сообщества и, как правило, licencia de obra (разрешение мэрии на работы).

Поэтому перед дизайн-проектом мы просим клиента узнать у администратора, проходил ли дом ITE и какие работы запланированы. Это обычный вопрос, и ответ на него экономит месяцы. Как устроены разрешения на работы, подробно описано в нашем гиде по лицензии на ремонт в Аликанте.

Перепланировка и cédula: где проходит граница

Документ о пригодности описывает квартиру такой, какая она есть: количество комнат, санузлы, окна, вентиляция. Косметический ремонт, который не меняет планировку, на это не влияет. Его обычно оформляют как obra menor (малые работы) через declaración responsable (заявление собственника в мэрию о характере работ).

Иначе обстоит дело с obra mayor (крупными работами): перенос стен, кухни или санузла, объединение комнат. Здесь нужен проект, подписанный архитектором, и лицензия. А новая планировка должна по-прежнему отвечать требованиям пригодности. Например, спальня без окна или санузел без вентиляции, как правило, не пройдут. Поэтому на этапе планировки Анастасия проверяет каждое решение не только с точки зрения удобства и света, но и с точки зрения норм. Подробнее о том, как мы работаем с планировкой, читайте в статье о планировке квартиры в Испании.

Особенности Аликанте и Коста Бланки

В Аликанте много домов, построенных несколько десятилетий назад: в Centro, Benalua, Carolinas, San Blas. Для таких зданий вопрос ITE особенно актуален. На побережье, в Albufereta, Playa de San Juan, Бенидорме и Торревьехе, к возрасту добавляется морской воздух: соль (salitre) постепенно разрушает металлические ограждения, арматуру балконов и фасадную отделку. Поэтому инспекции в прибрежных домах нередко выявляют проблемы именно с балконами и фасадами. В новых кварталах вроде PAU здания моложе, и до инспекции им, как правило, ещё далеко.

Ещё одна местная особенность: многие собственники живут за границей большую часть года. Уведомления от администратора приходят по-испански, а решения общего собрания принимаются без вас, если вы не участвуете и не выдали доверенность. Если вы покупаете квартиру на вторичном рынке, попросите у продавца протоколы последних собраний: в них видно, обсуждалась ли ITE и какие работы впереди.

Частые ошибки

• Путать два документа. ITE про дом, cédula про квартиру. Наличие одного не заменяет другой.
• Начинать ремонт, не спросив о планах сообщества. Новая отделка вокруг стояков или на балконе может пострадать от общих работ.
• Покупать, не прочитав отчёт ITE. Он честно показывает, что ждёт дом в ближайшие годы.
• Делать перепланировку без проекта. Помимо риска штрафа и предписания вернуть всё как было, могут возникнуть сложности с документами при продаже.
• Полагаться только на агентство. Агент может не знать деталей. Проверяйте документы сами или через gestor.
• Остеклять террасу без разрешения. Это часть фасада, и инспектор или соседи могут это зафиксировать.

Когда ремонт закончен, у вас должен остаться комплект бумаг, который пригодится при продаже или аренде. Какие именно, мы собрали в статье о документах после ремонта в Испании.