Квартира в PAU 5 в Аликанте: что переделать после получения ключей

Квартира в PAU 5 в Аликанте после получения ключей выглядит готовой: белые стены, кухня, сантехника, кондиционер. Но уже через пару недель многие владельцы понимают, что стандартная отделка застройщика не про них: света мало, шкафов нет, кухня собрана «для всех». В этой статье разбираем, что в новых квартирах PAU 5 обычно переделывают, что можно сделать быстро по упрощённой процедуре, а где без согласия comunidad не обойтись.

Почему в PAU 5 переделывают почти каждую новую квартиру

PAU 5 самый новый район Аликанте и самый северный: он начинается у парка Sergio Melgares на Playa de San Juan и доходит до Muchavista, которая уже относится к El Campello. Стройка здесь стартовала ориентировочно в 2005 году, потом кризис остановил всё почти на десять лет, и основная часть жилых комплексов построена после 2017 года. Поэтому большинство квартир в районе сдавались по одной и той же логике: аккуратная, но типовая отделка по memoria de calidades.

Memoria de calidades это приложение к договору с застройщиком, где перечислены материалы и оборудование: плитка, сантехника, кухня, окна, климат. Она рассчитана на массового покупателя. Отсюда и желание «доделать под себя»: поменять кухню, добавить сценарии света, встроить шкафы, закрыть террасу от солнца. Подробно о том, как читать этот документ, мы писали в статье что такое memoria de calidades.

Сначала гарантия, потом ремонт

Квартира почти новая, а значит, на неё действуют гарантии застройщика по закону LOE (Ley de Ordenación de la Edificación): ориентировочно 1 год на дефекты отделки, 3 года на дефекты, влияющие на пригодность для жизни, и 10 лет на конструкцию. Это важный момент: если вы снимете плитку или переложите пол, доказать заводской дефект станет сложно.

Поэтому первый шаг после ключей: внимательная приёмка, фотофиксация, список замечаний застройщику и только потом работы. Как это сделать по пунктам, рассказываем в материале приёмка квартиры у застройщика. Текст закона можно найти на boe.es.

Что обычно меняют и какое разрешение нужно

Ниже типовой список доработок в новых квартирах PAU 5 и ориентировочный тип процедуры. Точный ответ всегда зависит от проекта и от правил вашего дома.

Obra menor это небольшие работы без затрагивания конструкции, фасада и без существенной перепланировки. В Аликанте для них обычно подают declaración responsable, то есть письменное заявление о том, что работы соответствуют нормам. Obra mayor требует проекта архитектора и полноценной licencia de obras. Подробнее в нашем гиде по лицензиям на ремонт в Аликанте и на сайте мэрии alicante.es.

Comunidad в жилом комплексе PAU 5: о чём спросить заранее

Типичный дом в PAU 5 это закрытый жилой комплекс с бассейном, падел-кортом, клубным помещением, спортзалом и садом. Comunidad de propietarios, то есть сообщество собственников, здесь большое, с ежемесячными взносами и внутренними правилами. Они касаются не только фасада. Перед началом работ уточните у администратора:

• в какие дни и часы разрешены шумные работы;
• можно ли пользоваться лифтом для материалов и нужно ли защищать кабину;
• как бригада и машина с материалами попадают в гараж и на территорию;
• какие маркизы и тенты допустимы (часто единый цвет и модель для всего дома);
• как размещать наружные блоки кондиционеров;
• куда выносить строительный мусор.

Всё, что меняет внешний вид дома, comunidad согласует письменно. Устная договорённость с соседом по этажу не защищает от требования вернуть всё как было.

Порядок работ, который экономит нервы

1. Приёмка и замечания застройщику. Ждём устранения дефектов, фиксируем результат.
2. Дизайн-решение. Анастасия делает замер, планировку мебели, схему света и розеток, подбирает материалы. Пока стены чистые, менять линии проще всего.
3. Разрешения. Declaración responsable, письмо в comunidad, при необходимости проект.
4. Электрика и свет. Новые линии, точки, подготовка под подсветку.
5. Полы и стены. Сначала пыльные работы, потом чистые.
6. Кухня и встроенная мебель. Замер столешницы только после пола.
7. Климат, шторы, сетки. Финальные элементы.
8. Комплектация и стилизация. Мебель, текстиль, декор.

Ориентировочно лёгкое обновление новой квартиры занимает от 3 до 6 недель работ, без учёта сроков изготовления кухни и согласований.

Где здесь дизайн, а не просто ремонт

Квартиры в PAU 5 часто похожи друг на друга: одинаковые планировки, одинаковая плитка, белые двери. Сделать интерьер своим помогают не столько материалы, сколько решения: тёплый свет по сценариям, шкафы в нишах до потолка, единый пол без порогов, текстиль, который выдерживает солнце. Если вам близка тёплая гамма, посмотрите коллекцию Gold Abyss: орех, латунь, букле и свет 2700 K хорошо работают в светлых новостройках у моря.

Частые ошибки владельцев в PAU 5

• Начать ремонт до того, как застройщик устранил дефекты по гарантии.
• Заказать маркизу или перголу, не проверив правила comunidad.
• Менять кухню без схемы розеток и света: потом приходится штробить новые стены.
• Купить мебель до замера встроенных шкафов и кухни.
• Работать без presupuesto (письменной сметы) и factura: без них сложно доказать объём работ и применить правильный НДС.
• Считать, что новостройка не требует согласований вовсе.

Стоимость такой доработки зависит от объёма: заменяется ли кухня целиком, сколько новых линий света, какие полы и шкафы, нужна ли пергола с проектом. Как формируется смета, мы объясняем на странице как считается смета.