Ремонт новостройки на Коста Бланка: что не доделал застройщик

Новостройка кажется самым простым вариантом: квартира чистая, всё новое, живи. Потом вы приезжаете на приёмку и выясняете, что кондиционера нет, а есть только трубки в стене, светильников нет, а есть провода, кухни нет вообще, и на террасе некуда включить лампу. Ремонт новостройки на Коста Бланка это не исправление чужих ошибок, а доведение объекта до жилого состояния. Разбираем, что застройщик обычно не доделывает, что смотреть при приёмке и во что это обходится.

Что входит в сдачу и что нет

Ориентируйтесь на memoria de calidades, то есть на приложенный к договору письменный перечень материалов и оборудования. Всё, чего там нет, вы покупаете сами, даже если менеджер в офисе продаж говорил иначе.

Самая частая ловушка это preinstalacion de aire acondicionado, то есть подготовка под кондиционирование. В договоре звучит солидно, а на деле означает трассы и место под внутренний блок. Оборудование, монтаж и запуск это отдельные деньги: ориентировочно 4 000-9 000 евро за систему по воздуховодам на квартиру. Логика выбора разобрана в материале про кондиционирование и отопление.

Приёмка: что смотреть в день передачи ключей

Приходите на приёмку не один и не на пятнадцать минут. Возьмите с собой человека с техническим глазом, рулетку, уровень, зарядку телефона для проверки розеток и распечатанную memoria de calidades.

• Сверьте перечень построчно. Марка плитки, модель смесителя, тип стеклопакета. Замена на «аналог» без вашего согласия это основание для замечания.
• Проверьте площади и геометрию. Обмерьте помещения и сравните с планом из договора. Разница в несколько сантиметров нормальна, в несколько десятков нет.
• Включите всё. Каждая розетка, каждый выключатель, вода горячая и холодная, напор, слив, вентиляция в санузле.
• Смотрите на уклоны и стыки. Уклон на террасе и в душе, герметизация окон, порожки балконной двери.
• Зафиксируйте замечания письменно. Все дефекты вносятся в акт передачи, и подписывать акт без них не нужно.
• Запросите документы. Акт электрика, гарантийные талоны, разрешение на первое заселение объекта, которое в разных муниципалитетах называется по-разному: порядок уточняйте в мэрии.

Гарантийные сроки застройщика в Испании различаются для отделки, инженерии и конструкции и установлены законом о строительстве. Конкретные сроки по вашему договору подтверждает адвокат или gestor, то есть административный консультант, а текст нормы опубликован на boe.es.

Во что обходится доведение новостройки

Хорошая новость: это дешевле, чем реформа вторички. Нет демонтажа, нет вывоза старой плитки, нет сюрпризов внутри стен. Лёгкое доведение новостройки ближе к диапазону 200-400 евро за м², а не к 450-900, как у реформы целиком. Для сравнения с вторичным жильём посмотрите материал про ремонт вторички в Аликанте.

Отдельно считаются кухня ориентировочно 6 000-20 000 евро с техникой и климат. Если кухню застройщик не ставил вообще, это ваш главный расход: что учитывать при заказе, описано в гиде по кухням на заказ в Аликанте. Учтите и налоговую деталь: доделки, которые делает застройщик по договору купли-продажи, идут по ставке новостройки, а работы, заказанные вами отдельно у подрядчика, считаются по своим правилам.

Что делать до заселения, а что потом, решается просто. До первого заезда закрывайте всё, что связано со стенами, полом и проводкой: климат, дополнительные линии, свет, остекление террасы, кухня. После заселения спокойно докупаются мебель, текстиль, зеркала и озеленение. Переделывать электрику в обжитой квартире вдвое дороже и в десять раз неприятнее, а купить диван на месяц позже не стоит ничего.

Новостройки Коста Бланки: местная специфика

Жилые комплексы в PAU Аликанте, в Гран-Алакант, в Ориуэла-Коста и на севере в Хавее и Дении строятся по похожей логике, и доделки там предсказуемые.

• Сетки от комаров нужны везде. Без них в июле не открыть ни одно окно, а застройщик их не ставит почти никогда.
• Южная ориентация и тенты. Панорамные окна на юг и запад это красиво зимой и невыносимо в августе. Наружное затенение здесь важнее кондиционера, и его нередко нужно согласовывать с сообществом собственников, чтобы фасад остался единым.
• Соль в воздухе. В комплексах у самой воды фурнитура и наружный металл изнашиваются быстрее, поэтому при доделках сразу берите решения для морской зоны.
• Терраса это отдельный проект. В сдаче обычно нет ни воды, ни света, ни розетки. Выводы делаются до укладки финального покрытия, иначе придётся вскрывать.
• Правила комплекса появляются сразу. В новых домах comunidad de propietarios, сообщество собственников, активно принимает регламент в первый год: тип остекления террас, цвет тентов, часы работ. Решайте вопросы остекления до того, как регламент закроет эту возможность.

Права на объект и обременения стоит проверить через реестр на registradores.org, а порядок обращений по работам в мэрии на alicante.es.

Частые ошибки

• Подписать акт приёмки без замечаний, чтобы «не портить отношения», и потом доделывать за свой счёт.
• Считать preinstalacion готовым кондиционированием и обнаружить это в первое лето.
• Заказывать мебель до фактических обмеров сданной квартиры.
• Делать электрику под мебель, которую ещё не выбрали: сначала планировка, и только потом розетки. Логика описана в материале про планировку квартиры в Испании.
• Не заложить резерв на мелочи последней мили, собранные в списке скрытых расходов.
• Начать остекление террасы без письменного разрешения сообщества собственников.