Ремонт новобудови на Коста Бланка: що не дороблив забудовник

Новобудова здається найпростішим варіантом: квартира чиста, усе нове, живи. Потім ви приїжджаєте на приймання і з'ясовуєте, що кондиціонера немає, а є лише трубки в стіні, світильників немає, а є дроти, кухні немає взагалі, і на терасі нікуди ввімкнути лампу. Ремонт новобудови на Коста Бланка це не виправлення чужих помилок, а доведення об'єкта до житлового стану. Розбираємо, що забудовник зазвичай не доробляє, що дивитися під час приймання і в що це обходиться.

Що входить у здачу і що ні

Орієнтуйтеся на memoria de calidades, тобто на доданий до договору письмовий перелік матеріалів та обладнання. Усе, чого там немає, ви купуєте самі, навіть якщо менеджер в офісі продажів казав інакше.

Найчастіша пастка це preinstalacion de aire acondicionado, тобто підготовка під кондиціювання. У договорі звучить солідно, а насправді означає траси й місце під внутрішній блок. Обладнання, монтаж і запуск це окремі гроші: орієнтовно 4 000-9 000 євро за систему повітроводами на квартиру. Логіка вибору розібрана в матеріалі про кондиціювання та опалення.

Приймання: що дивитися в день передачі ключів

Приходьте на приймання не самі й не на п'ятнадцять хвилин. Візьміть із собою людину з технічним оком, рулетку, рівень, зарядку телефона для перевірки розеток і роздруковану memoria de calidades.

• Звірте перелік за рядками. Марка плитки, модель змішувача, тип склопакета. Заміна на «аналог» без вашої згоди це підстава для зауваження.
• Перевірте площі та геометрію. Обміряйте приміщення й порівняйте з планом з договору. Різниця в кілька сантиметрів нормальна, у кілька десятків ні.
• Увімкніть усе. Кожна розетка, кожен вимикач, вода гаряча й холодна, напір, злив, вентиляція в санвузлі.
• Дивіться на уклони та стики. Уклон на терасі й у душі, герметизація вікон, порожки балконних дверей.
• Зафіксуйте зауваження письмово. Усі дефекти вносяться до акта передачі, і підписувати акт без них не потрібно.
• Запросіть документи. Акт електрика, гарантійні талони, дозвіл на перше заселення об'єкта, який у різних муніципалітетах називається по-різному: порядок уточнюйте в мерії.

Гарантійні строки забудовника в Іспанії різняться для оздоблення, інженерії та конструкції й встановлені законом про будівництво. Конкретні строки за вашим договором підтверджує адвокат або gestor, тобто адміністративний консультант, а текст норми опублікований на boe.es.

У що обходиться доведення новобудови

Добра новина: це дешевше, ніж реформа вторинного житла. Немає демонтажу, немає вивезення старої плитки, немає сюрпризів усередині стін. Легке доведення новобудови ближче до діапазону 200-400 євро за м², а не до 450-900, як у реформи повністю. Для порівняння з вторинним житлом подивіться матеріал про ремонт вторинного житла в Аліканте.

Окремо рахуються кухня орієнтовно 6 000-20 000 євро з технікою і клімат. Якщо кухню забудовник не ставив узагалі, це ваша головна витрата: що враховувати при замовленні, описано в гіді щодо кухонь на замовлення в Аліканте. Врахуйте й податкову деталь: доробки, які робить забудовник за договором купівлі-продажу, ідуть за ставкою новобудови, а роботи, замовлені вами окремо в підрядника, рахуються за своїми правилами.

Що робити до заселення, а що потім, вирішується просто. До першого заїзду закривайте все, що пов'язано зі стінами, підлогою та проводкою: клімат, додаткові лінії, світло, скління тераси, кухня. Після заселення спокійно докуповуються меблі, текстиль, дзеркала й озеленення. Переробляти електрику в обжитій квартирі удвічі дорожче і в десять разів неприємніше, а купити диван на місяць пізніше не коштує нічого.

Новобудови Коста Бланки: місцева специфіка

Житлові комплекси в PAU Аліканте, у Гран-Алакант, в Оріуела-Коста і на півночі в Хавеї та Денії будуються за схожою логікою, і доробки там передбачувані.

• Сітки від комарів потрібні всюди. Без них у липні не відкрити жодного вікна, а забудовник їх не ставить майже ніколи.
• Південна орієнтація і тенти. Панорамні вікна на південь і захід це гарно взимку й нестерпно в серпні. Зовнішнє затінення тут важливіше за кондиціонер, і його нерідко потрібно погоджувати зі спільнотою власників, щоб фасад залишився єдиним.
• Сіль у повітрі. У комплексах біля самої води фурнітура й зовнішній метал зношуються швидше, тому під час доробок одразу беріть рішення для морської зони.
• Тераса це окремий проєкт. У здачі зазвичай немає ні води, ні світла, ні розетки. Виводи робляться до вкладання фінального покриття, інакше доведеться розкривати.
• Правила комплексу з'являються одразу. У нових будинках comunidad de propietarios, спільнота власників, активно ухвалює регламент у перший рік: тип скління терас, колір тентів, години робіт. Вирішуйте питання скління до того, як регламент закриє цю можливість.

Права на об'єкт та обтяження варто перевірити через реєстр на registradores.org, а порядок звернень щодо робіт у мерії на alicante.es.

Часті помилки

• Підписати акт приймання без зауважень, щоб «не псувати відносини», і потім доробляти за свій кошт.
• Вважати preinstalacion готовим кондиціюванням і виявити це першого літа.
• Замовляти меблі до фактичних обмірів зданої квартири.
• Робити електрику під меблі, які ще не обрали: спершу планування, і лише потім розетки. Логіка описана в матеріалі про планування квартири в Іспанії.
• Не закласти резерв на дрібниці останньої милі, зібрані в списку прихованих витрат.
• Почати скління тераси без письмового дозволу спільноти власників.