Ремонт вторинного житла в Аліканте: що покаже демонтаж

Вторинне житло в Аліканте майже завжди дешевше за новобудову, і саме тому його купують. Але ремонт вторинного житла в Аліканте починається не з вибору плитки, а з питання: що саме міститься за цими стінами і під цією підлогою. Будинок 1975 року в районі Carolinas і будинок 2006 року в PAU 2 це два різні ремонти з різними ризиками. Нижче ми розібрали, що зазвичай відкривається після демонтажу, скільки на це закладати і як не залишитися без грошей посеред робіт.

Чому вторинне житло в Аліканте потребує окремого підходу

Іспанська квартира на вторинному ринку рідко буває "просто втомленою". За косметичним ремонтом попереднього власника часто сховані речі, які доведеться робити заново: алюмінієві вікна без терморозриву, електрика на дві лінії, стяжка, укладена прямо на стару плитку, сантехніка, підведена найкоротшим шляхом, а не правильним.

Друга особливість: ви купуєте не лише квадратні метри, а й будинок. Фасад, покрівля, стояки та спільні комунікації належать comunidad de propietarios (спільноті власників, аналог нашого ОСББ). Якщо в будинку запланований ремонт фасаду або йому належить ITE (inspeccion tecnica del edificio, обовязкове технічне обстеження будівлі певного віку), це ваші майбутні витрати, навіть якщо квартира ідеальна. Попросіть в адміністратора будинку протоколи останніх зборів до купівлі, а не після. Докладніше про це ми писали в матеріалі про ITE та cedula de habitabilidad.

Що найчастіше відкривається після демонтажу

Демонтаж в іспанській квартирі зазвичай триває кілька днів, і саме після нього кошторис перестає бути теоретичним. Найчастіші знахідки:

• Кілька шарів підлоги. Плитка на плитці, під ними стара стяжка змінної товщини. Вирівнювання додає і обсяг робіт, і висоту, через яку доведеться підрізати двері.
• Вологість біля зовнішніх стін і під вікнами. Класика прибережних будинків: сіль у повітрі, конденсат і стара гідроізоляція балконної плити.
• Стара розводка води в оцинкованій або першій пластиковій трубі із саморобними переходами. Замінити майже завжди дешевше, ніж латати.
• Електрика без заземлення (toma de tierra) і щиток без сучасних автоматів. Без цього не отримати boletin (boletin electrico, акт електрика про відповідність установки нормам).
• Відсутність шумоізоляції між квартирами і вентиляційні канали, закладені під час минулого ремонту.

Нічого з цього не катастрофа. Катастрофа це коли на все перелічене в бюджеті не було жодного євро.

Електрика, вода і каналізація: три вузли, які визначають кошторис

У будинках до середини 1980-х років електрику розраховували на праску і телевізор. Сьогодні до цього додалися кондиціонери, індукційна плита, посудомийна і сушильна машини. Повна заміна проводки в квартирі коштуватиме орієнтовно 3 000 - 7 000 €, повна сантехнічна розводка орієнтовно 3 000 - 8 000 €. Окрема історія це bajante (спільний каналізаційний стояк): він спільний, він чужий, і його перенесення майже завжди переводить ваш ремонт в іншу категорію дозволів. Ми докладно розбирали тему в статті про електрику в старому іспанському будинку.

Райони Аліканте: вік будинків і що це означає для вас

Це той фактор, який неможливо перенести на інше місто. В Аліканте вік застройки читається за районами і досить точно передбачає ризики:

• Centro і Benalua: будинки першої половини XX століття, високі стелі, іноді деревяні перекриття, вузькі сходи без ліфта. Красиво, але підйом матеріалів і вивезення смiття коштують дорожче, а будь-який дотик до фасаду узгоджується суворо.
• Carolinas, San Blas: масова застройка 1960-х - 1980-х. Міцні бетонні каркаси, але інженерія застаріла повністю.
• Albufereta, Playa de San Juan, Cabo de las Huertas: близькість моря, отже сіль і вологість, алюміній та метал страдають швидше. Тут особливо важливий вибір матеріалів, про це є окремий текст про клімат, вологість і сіль у повітрі.
• Vistahermosa, PAU 1-5: 1990-ті і 2000-ні. Планування ближче до сучасного, інженерія частіше потребує оновлення, а не заміни.

Перевірити рік побудови та офіційну площу можна самостійно в кадастрі: https://www.sede.catastro.gob.es. Дані про містобудівні обмеження конкретної адреси уточнюються в мерії, https://www.alicante.es.

Резерв бюджету: скільки закладати і на що

Орієнтовна reforma integral (повний ремонт із заміною інженерії) квартири середнього рівня на Коста Бланці коштує 450 - 900 €/м², високого рівня 900 - 1 500 €/м². Для вторинного житла до цієї суми ми радимо окремий резерв, і ось приблизно на що він іде.

Практичне правило, яким користуємося ми: резерв у 10 - 15 % від presupuesto (кошторису, підписаної комерційної пропозиції) для квартири після 1990 року і 15 - 20 % для старішої. Як читати кошторис за позиціями, ми показали в гіді щодо вартості ремонту в Іспанії.

Дозволи: де закінчується obra menor

Поки ви міняєте плитку, підлогу, сантехніку і кухню на тих самих місцях, це obra menor (малі роботи), і зазвичай достатньо declaracion responsable (відповідальної заяви до мерії). Щойно ви рухаєте стіни, санвузол, кухню або торкаєтеся фасаду, це obra mayor (великі роботи) з проєктом від архітектора і довшим узгодженням. У вторинному житлі спокуса "трохи підсунути" виникає майже завжди, тому вирішуйте це питання на стадії проєкту, а не після демонтажу. Загальна логіка ремонту описана в гіді з ремонту в Аліканте.

Часті помилки покупців вторинного житла

1. Рахувати бюджет за обявою про продаж. Фотографії продавця показують косметику, а не інженерію.
2. Не дивитися протоколи зборів спільноти. Майбутній ремонт фасаду або ліфта це ваш внесок.
3. Починати демонтаж без підписаного кошторису за позиціями. Після відкриття стін сперечатися про ціни вже пізно.
4. Економити на інженерії на користь обробки. Плитку можна змінити через десять років, стояк і проводку ні.
5. Нульовий резерв. Найдорожча помилка: роботи зупиняються, бригада йде на інший обєкт, повернення коштує часу і грошей.
6. Не фіксувати стан квартири до робіт. Фото і відео до демонтажу захищають і вас, і підрядника.