Ремонт квартири в старому будинку на Playa de San Juan в Аліканте

Ремонт квартири в старому будинку на Playa de San Juan в Аліканте починається не з вибору плитки, а з чесної відповіді на питання: що за пів століття зробили з будинком море, сонце й літні мешканці. Багато наших клієнтів купили квартиру в будинку 60-80-х за кілька кварталів від пляжу і бачать свіже фарбування та нову кухню від попереднього власника. Під ними часто ховаються алюмінієві вікна без терморозриву, електрика без заземлення і труби, що пам'ятають перших господарів. Розповідаємо, що перевірити, у якому порядку міняти і як не потрапити з гучними роботами в розпал сезону.

Які будинки стоять біля набережної Playa de San Juan

Playa de San Juan забудовувалася не однією хвилею. Перші дачі тут ставили промисловці з Алькоя та Ельди ще в 1910-1920-х роках, а 1962 року всю зону урбанізували. Сьогодні це найбільш населений район Аліканте, приблизно 28 000 мешканців за даними padrón 2023 року, і влітку населення кратно зростає завдяки другим резиденціям.

Житловий фонд змішаний. Ближче до набережної стоять будинки 60-80-х років, а далі на північ виросли нові житлові комплекси PAU 5. Ця стаття про першу групу. Такі будинки зводили для літнього відпочинку: невеликі кухні, ванні без вікна, мало місць для зберігання, тераси, які згодом хтось засклив. Для життя цілий рік їх майже завжди доводиться переосмислювати, і тут робота дизайнера починається раніше за роботу бригади.

Сіль і вологість: що вони роблять з квартирою біля моря

Морське повітря на Коста Бланка несе сіль, і вона осідає всюди: на металі, на бетоні балконів, у розетках на терасі. Додайте вологість і перепади температур між літом і зимою, і отримаєте типовий набір проблем старого приморського будинку.

• Корозія металу. Іржавіють поручні, кріплення маркіз, стара арматура в балконних плитах. Тріщини й відшарування на краю балкона обговорюють з comunidad de propietarios (громадою власників будинку), бо це спільний елемент.
• Конденсат і цвіль. Холодне одинарне скло та містки холоду в кутах дають вологу взимку, особливо в спальнях на північному боці.
• Оздоблення. Звичайні фарби та МДФ без захисту швидко здаються. Для стін краще паропроникні склади, для меблів вологостійкі плити та фурнітура з антикорозійним покриттям.

Докладніше про клімат і матеріали ми писали в статті про вологість і сіль у повітрі.

Вікна, електрика і труби: три системи, які міняють першими

Вікна

Алюмінієві рами без rotura de puente térmico (терморозриву) влітку розжарюються, взимку промерзають і збирають конденсат. Заміна на сучасний профіль з терморозривом або ПВХ і склопакети відчутно змінює комфорт. Але вікно є частиною фасаду: колір і поділ рам зазвичай визначає громада, а для заміни може знадобитися дозвіл мерії. Як обирати профіль і скло, розповідаємо в статті про вікна в Іспанії.

Електрика

У будинках такого віку часто немає заземлення, щиток старий, а потужності не вистачає на кондиціонер, індукцію і бойлер одночасно. Якщо проводку міняють повністю, електрик видає новий boletín eléctrico (сертифікат електроустановки), без якого складно переоформити договір з постачальником.

Труби і стояки

Старі оцинковані труби заростають зсередини, а спільні bajantes (каналізаційні стояки) належать громаді. Внутрішню розводку квартири міняють разом з кухнею і ванною, а все, що стосується стояків, погоджують з адміністратором будинку.

ITE, громада і дозволи в Аліканте

Для старих будинків може вимагатися ITE (inspección técnica del edificio, технічна інспекція будівлі). До купівлі та до ремонту попросіть в адміністратора результати останньої інспекції і протоколи зборів: там видно, чи не чекає будинок ремонту фасаду або балконів і чи не затверджені derramas (цільові внески власників).

Далі питання дозволу. Роботи без зміни конструкцій, фасаду й планування зазвичай ідуть як obra menor (малі роботи) через declaración responsable (повідомлення мерії про початок робіт). Перенесення кухні чи ванної, знесення стін, що зачіпають спільні елементи, засклення тераси належать до obra mayor (капітальні роботи): потрібна licencia de obras з проєктом архітектора або aparejador (технічного архітектора), і погодження триває помітно довше. Порядок і форми є на сайті мерії alicante.es, а технічні вимоги до енергоефективності та вентиляції задає Código Técnico de la Edificación.

Літній сезон і шум: коли планувати роботи

Влітку на Playa de San Juan приїжджають власники других квартир, набережна заповнена, паркування майже немає. Багато громад у цей час суворіше обмежують гучні роботи й користування ліфтом, а підвезення матеріалів і контейнер біля під'їзду стають окремим завданням. Правила вашого будинку уточнюйте в administrador de fincas (керуючого) заздалегідь.

Практичний сценарій такий: проєкт і вибір матеріалів навесні, демонтаж та інженерія восени, коли сусіди роз'їхалися, оздоблення й меблі до зими. Якщо ви живете за кордоном, таку схему зручно вести дистанційно: дизайнер збирає рішення заздалегідь, а на об'єкті лишається тільки виконання.

Як спланувати ремонт: порядок і терміни

Терміни нижче орієнтовні й залежать від стану квартири, площі та від того, чи потрібна licencia de obras.

Загалом reforma integral (комплексний ремонт) квартири 80-100 м² триває орієнтовно 3-5 місяців разом з проєктом і постачаннями. Кошторис залежить від того, що відкриється після демонтажу, обсягу інженерії, вікон і рівня оздоблення, тому Anastasia рахує його за позиціями після заміру. Як це влаштовано, дивіться в розділі як рахується кошторис.

Типові помилки під час ремонту старої квартири біля моря

• Почати з оздоблення. Нова плитка поверх старих труб і проводки майже гарантує повторне розкриття.
• Не прочитати протоколи громади. Ремонт фасаду, про який будинок уже домовився, може стати вашим клопотом одразу після купівлі.
• Замінити вікна без погодження. Інший колір рам може закінчитися вимогою повернути як було.
• Забути про вентиляцію. Герметичні вікна без провітрювання в будинку біля моря дають цвіль уже першої зими.
• Планувати демонтаж на серпень. Сусіди, спека і порожні склади постачальників роблять літній старт найповільнішим.

Загальна картина ремонту в місті зібрана в нашому гіді з ремонту в Аліканте.